고객 문의
"안녕하세요. 저는 OO항공사에서 파일럿으로 근무하고 있는 이병준(가명)이라고 합니다.
와이프 또한 대기업에서 근무하고 있어 둘 다 소득은 안정적이지만, 샐러리맨이라는 게 언젠가는 마침표를 찍는 날이 오기 마련이어서 하루라도 빨리 실물자산(부동산)에 투자해 안정적인 운용수익과 향후 발생될 수 있는 처분수익을 희망하고 있습니다.
다행히 제 월급수준이 비교적 높은 편이고 은행 대출을 잘 활용하면 작은 꼬마빌딩은 매입할 수 있겠다 싶어서 틈틈이 알아봤습니다.
그런데 아파트 값 못지않게, 아니 그 이상으로 건물 가격이 천정부지로 많이 올랐 더군요.
그러다 보니 왠만한 물건은 매입을 해 월세를 받아도 대출이자 내고 나면 이걸 기대했던 임대수익이라고 볼 수 있을까 싶은 허탈감마저 들었습니다.
그러던 중 ‘밸류업 투자’를 알게 됐습니다.
낡은 건물을 잘 골라 신축하면 제가 기대했던 임대수익과 매각차익을 얻을 수 있겠더군요.
그런데 ‘밸류업 투자’라는 게 다 차려진 밥상을 먹기만 하면 되는게 아니라 먹기 좋은 밥상을 제가 차려야 하는 입장이 되어야 하니 고민하고 직접 챙겨야 할 거리가 너무 많은 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 흙 속에 가려진 진주를 발굴해 가치를 극대화하는 ‘밸류업 투자’에 나서 보고 싶은데 어떻게 하면 될까요?"
상황 분석
이번에 소개할 프로젝트는 2020년 4월 28일 22억원에 사업부지를 매입한 후, 약 10억원을 들여 신축 공사를 해, 매월 1300만원의 운용수익을 세팅한 ‘신축 밸류업’ 사례입니다.
독자 여러분께서 직접 건물을 짓는다면 어떤 기분이 드실까요?
혹은 여러분의 가족 중 한 분이 건물을 짓는다면 어떤 조언을 해주실 수 있나요?
사실, 건물을 새로 지으려면 10년 늙는다는 말이 있을 정도로 경험이 없는 초보 투자자가 접근하기에는 ‘정보의 비대칭성’이 상당히 높은 것이 현실입니다.
우선 수익성이 나오는 사업부지를 발굴해야 하고, 설계·도급계약, 그리고 공정대로 올바르게 건축이 진행되고 있는지에 대한 감리 등등… 신경 쓰고 챙겨야 할 것들이 너무도 많습니다.
또한, 도급계약을 체결하기 전까지는 시공사에게 건축주가 ‘갑’의 위치에 있다고 한다면 도급계약을 체결한 이후부터는 시공사와 ‘갑’과 ‘을’의 위치가 바뀌는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
건축시장의 고질적인 문제로 꼽는 수시로 바뀌는 견적과 정확한 자재 사용 여부, 공종별(공사의 종류별)로 지급조건은 어떻게 진행해야 할지… 막막하기만 하다고 해도 전혀 이상하지 않습니다.
건물을 짓는다는 것은 막대한 자금투입이 수반되므로 건축주 입장에서는 자신의 인생에 있어 중요한 결정 중 하나이자 모험에 나서는 베팅을 하는 것이지만, 시공사에게는 자신이 접하는 여러 건축주 중 한 곳으로부터 의뢰 받은 프로젝트 중 하나이다 보니 아무래도 상호 입장과 처지가 다를 수 밖에 없습니다.
즉 건축주는 적은 비용으로 최고의 결과물, 작품성 있는 아름다운 건물을 기대하지만, 시공사 입장에서는 자신의 이익 극대화를 위해 건축주의 요구사항은 최소 요건에 맞추려는 경향이 강할 수밖에 없습니다.
같은 출발점에 서 있다 하더라도 애당초 달려가려는 골인지점이 서로 다를 수 있다는 점을 인식해야 합니다.
따라서, 건축주는 기본적인 ‘신축공사 메커니즘’에 대한 이해도가 필요하고, 그에 필요한 준비를 해놓아야 하는데 가장 먼저 ‘밸류업’이라는 목적과 목표를 위한 신축공사를 진행할 때 어떤 전문가를 만나야 하는지부터 관건입니다.
건축사를 만나면 되는지? 건설업체를 운영하고 있는 시공사 대표를 찾아가면 되는지? 아니면, 유명하다는 건축가나 교수를 만나야 하는 것인지? 에서부터 헷갈릴 수 있습니다.
결론은, 설계도면을 작성하기 위해서는 반드시 건축사가 필요하고, 연면적 200㎡(60평) 이상 규모의 공사를 하려면 ‘종합건설면허’를 가진 시공사를 찾아야 하며, 건축물의 구조·기능·미 3박자를 잘 연출해줄 수 있는 부분을 위해서는 경험과 실력을 갖춘 건축가를 만나 다양한 아이디어를 듣는 것 역시 필요합니다.
프로젝트 해설
그럼 본론으로 들어가 이번 프로젝트에 대해 설명 드리겠습니다.
의뢰인은 40대 고소득 샐러리맨으로써 꼬마빌딩 재테크에 상당한 관심을 갖고 계신 분이었습니다.
보유 현금 8억원이라는 예산범위 내에서 (1) 도심권에 위치하고, (2) 지하철역과 가깝고, (3) 즉시 밸류업이 가능한 사업부지를 발굴해 투자하기를 희망하고 있었습니다.
우선 최초 사업부지 선정단계에서 아래와 같은 현실적인 과제를 해결해야 했습니다.
1. 서울 도심지역에는 곧장 개발이 가능한 빈 땅을 사실상 찾기 어렵다는 점
2. 의뢰인의 직업 특성상 프로젝트에 직접적으로 관여하기 힘들다는 점
3. 한정된 예산범위 내에서 사업성이 나오는 부지를 찾아야 한다는 점 등
저희 건축 TF Team에서는 약 2개월간의 노력 끝에 의뢰인이 제시한 조건에 부합하는 사업부지를 찾을 수 있었습니다.
대상지는 지하철 3호선과 6호선의 환승역인 약수역에서 도보 2분 거리에 위치한 ‘주차장 부지’ 였고, 주변지역 거래사례 비교 및 금융권의 탁상감정평가금액 등을 비교·분석해 투자금 대비 사업성이 충분히 나온다는 판단이 내려졌습니다.
대지면적이 63평 제3종일반주거지역에 위치한 사업부지로 이번 프로젝트의 핵심 키워드는 투자예산 8억원의 자기자본 투입으로 안정적인 운용수익을 창출하는 것에 주된 목표를 뒀습니다.
따라서 사업부지 매입금액 22억원 중 80%에 해당하는 금액 17억6,000만원은 금융권의 대출을 활용했고, 취득세 약 1억120만원, 법무사 비용 약 200만원, 부동산 중개수수료 1,320만원(수수료율 0.6%) 합계 약 5억5,640만원과 신축 공사비용 10억원 중 80%에 해당하는 8억원은 시설자금대출, 나머지 2억원에 해당하는 금액만 자기자본으로 투입됐습니다.
건축공사를 진행하기에 앞서 필수적으로 건축설계가 선행되어야 하는데 이때 기본설계단계에서 각 층별 공간의 활용성과 구조 등을 고려해 약 2차례 정도 설계변경을 했습니다.
구체적으로 내부(계단실 벽체마감, 바닥마감), 외부(외장마감, 지붕징크판넬), 13인승 장애인 겸용 엘리베이터 공사, 지상 5층 및 루프톱 인테리어공사 등까지 추가해, ‘실시설계’단계에서 수정 및 보완을 반영했습니다.
이번 프로젝트의 경우, 토지가 갖고 있는 절대면적이 약 61평으로 작은 편이기 때문에 외장재의 컨셉은 무게감이 있는 연출로, 건물의 볼률감이 크게 보일 수 있도록 하기위해 개미굴이라 불리는 현무암 석재로 시공했고, 사무실 임차업종을 고려해 가시성 확보에 용이한 ‘커튼월 유리’의 외장재를 겸하여 시공했습니다.
아무리 심혈을 기울여 신축 건물을 짓는다 하더라도 장기간 임차인이 들어오지 않는다면 결국 투자자의 입장에서는 대출의 노예로 끌려 다닐 수밖에 없게 됩니다. 급기야 나중에는 조급해진 마음에 가망 임차인들이 제시하는 무리한 요구사항까지 수용할 수밖에 없는 상황에 이르기 때문에 준공 이후 임대차구성에 있어서도 치밀하면서도 앞서 미리 준비하는 전략이 필요합니다.
따라서, 저희 PM TF Team에서는 준공일 이전부터 최적화된 임대차 구성 전략기획과 사전 마케팅을 대대적으로 진행했습니다. 의뢰인의 입장에서 관리하기 편한 업종이면서도 안정적인 운용수익이 발생될 수 있도록 전 층 사무실 업종으로 세팅하였고, 임대료 역시 1,300만원의 운용수익을 확보해 매달 대출이자를 갚고도 약 500만원 이상의 순수입이 나올 수 있도록 진행했습니다.
종합해보면, 이번 의뢰인의 경우 약 8억원의 예산범위 내에서 서울 도심지역에서 즉시 개발가능한 사업지를 선정해 ‘신축 및 임대차 구성’이라는 밸류업 과정을 통해 자기자본 투입 대비 수익률 19.5%, 단순 수익률 4.87%(공사비 포함)라는 결과를 얻었습니다.
안정적인 임차업종으로 구성한 신축 꼬마빌딩은 건물주가 손 댈 것 없이 관리하기 편해 40대 샐러리맨의 재테크 수단으로 적합한 밸류업 투자 사례였습니다.
단, ‘신축 꼬마빌딩’이라고 하여 철저한 사업성 분석을 하지 않으면 장기간 공실이 발생할 경우 ‘대출의 노예’가 될 수도 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.
배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
"안녕하세요. 저는 OO항공사에서 파일럿으로 근무하고 있는 이병준(가명)이라고 합니다.
와이프 또한 대기업에서 근무하고 있어 둘 다 소득은 안정적이지만, 샐러리맨이라는 게 언젠가는 마침표를 찍는 날이 오기 마련이어서 하루라도 빨리 실물자산(부동산)에 투자해 안정적인 운용수익과 향후 발생될 수 있는 처분수익을 희망하고 있습니다.
다행히 제 월급수준이 비교적 높은 편이고 은행 대출을 잘 활용하면 작은 꼬마빌딩은 매입할 수 있겠다 싶어서 틈틈이 알아봤습니다.
그런데 아파트 값 못지않게, 아니 그 이상으로 건물 가격이 천정부지로 많이 올랐 더군요.
그러다 보니 왠만한 물건은 매입을 해 월세를 받아도 대출이자 내고 나면 이걸 기대했던 임대수익이라고 볼 수 있을까 싶은 허탈감마저 들었습니다.
그러던 중 ‘밸류업 투자’를 알게 됐습니다.
낡은 건물을 잘 골라 신축하면 제가 기대했던 임대수익과 매각차익을 얻을 수 있겠더군요.
그런데 ‘밸류업 투자’라는 게 다 차려진 밥상을 먹기만 하면 되는게 아니라 먹기 좋은 밥상을 제가 차려야 하는 입장이 되어야 하니 고민하고 직접 챙겨야 할 거리가 너무 많은 것 같습니다.
그럼에도 불구하고 흙 속에 가려진 진주를 발굴해 가치를 극대화하는 ‘밸류업 투자’에 나서 보고 싶은데 어떻게 하면 될까요?"
상황 분석
이번에 소개할 프로젝트는 2020년 4월 28일 22억원에 사업부지를 매입한 후, 약 10억원을 들여 신축 공사를 해, 매월 1300만원의 운용수익을 세팅한 ‘신축 밸류업’ 사례입니다.
독자 여러분께서 직접 건물을 짓는다면 어떤 기분이 드실까요?
혹은 여러분의 가족 중 한 분이 건물을 짓는다면 어떤 조언을 해주실 수 있나요?
사실, 건물을 새로 지으려면 10년 늙는다는 말이 있을 정도로 경험이 없는 초보 투자자가 접근하기에는 ‘정보의 비대칭성’이 상당히 높은 것이 현실입니다.
우선 수익성이 나오는 사업부지를 발굴해야 하고, 설계·도급계약, 그리고 공정대로 올바르게 건축이 진행되고 있는지에 대한 감리 등등… 신경 쓰고 챙겨야 할 것들이 너무도 많습니다.
또한, 도급계약을 체결하기 전까지는 시공사에게 건축주가 ‘갑’의 위치에 있다고 한다면 도급계약을 체결한 이후부터는 시공사와 ‘갑’과 ‘을’의 위치가 바뀌는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
건축시장의 고질적인 문제로 꼽는 수시로 바뀌는 견적과 정확한 자재 사용 여부, 공종별(공사의 종류별)로 지급조건은 어떻게 진행해야 할지… 막막하기만 하다고 해도 전혀 이상하지 않습니다.
건물을 짓는다는 것은 막대한 자금투입이 수반되므로 건축주 입장에서는 자신의 인생에 있어 중요한 결정 중 하나이자 모험에 나서는 베팅을 하는 것이지만, 시공사에게는 자신이 접하는 여러 건축주 중 한 곳으로부터 의뢰 받은 프로젝트 중 하나이다 보니 아무래도 상호 입장과 처지가 다를 수 밖에 없습니다.즉 건축주는 적은 비용으로 최고의 결과물, 작품성 있는 아름다운 건물을 기대하지만, 시공사 입장에서는 자신의 이익 극대화를 위해 건축주의 요구사항은 최소 요건에 맞추려는 경향이 강할 수밖에 없습니다.
같은 출발점에 서 있다 하더라도 애당초 달려가려는 골인지점이 서로 다를 수 있다는 점을 인식해야 합니다.
따라서, 건축주는 기본적인 ‘신축공사 메커니즘’에 대한 이해도가 필요하고, 그에 필요한 준비를 해놓아야 하는데 가장 먼저 ‘밸류업’이라는 목적과 목표를 위한 신축공사를 진행할 때 어떤 전문가를 만나야 하는지부터 관건입니다.
건축사를 만나면 되는지? 건설업체를 운영하고 있는 시공사 대표를 찾아가면 되는지? 아니면, 유명하다는 건축가나 교수를 만나야 하는 것인지? 에서부터 헷갈릴 수 있습니다.
결론은, 설계도면을 작성하기 위해서는 반드시 건축사가 필요하고, 연면적 200㎡(60평) 이상 규모의 공사를 하려면 ‘종합건설면허’를 가진 시공사를 찾아야 하며, 건축물의 구조·기능·미 3박자를 잘 연출해줄 수 있는 부분을 위해서는 경험과 실력을 갖춘 건축가를 만나 다양한 아이디어를 듣는 것 역시 필요합니다.
프로젝트 해설
그럼 본론으로 들어가 이번 프로젝트에 대해 설명 드리겠습니다.
의뢰인은 40대 고소득 샐러리맨으로써 꼬마빌딩 재테크에 상당한 관심을 갖고 계신 분이었습니다.
보유 현금 8억원이라는 예산범위 내에서 (1) 도심권에 위치하고, (2) 지하철역과 가깝고, (3) 즉시 밸류업이 가능한 사업부지를 발굴해 투자하기를 희망하고 있었습니다.
우선 최초 사업부지 선정단계에서 아래와 같은 현실적인 과제를 해결해야 했습니다.
1. 서울 도심지역에는 곧장 개발이 가능한 빈 땅을 사실상 찾기 어렵다는 점
2. 의뢰인의 직업 특성상 프로젝트에 직접적으로 관여하기 힘들다는 점
3. 한정된 예산범위 내에서 사업성이 나오는 부지를 찾아야 한다는 점 등
저희 건축 TF Team에서는 약 2개월간의 노력 끝에 의뢰인이 제시한 조건에 부합하는 사업부지를 찾을 수 있었습니다.
대상지는 지하철 3호선과 6호선의 환승역인 약수역에서 도보 2분 거리에 위치한 ‘주차장 부지’ 였고, 주변지역 거래사례 비교 및 금융권의 탁상감정평가금액 등을 비교·분석해 투자금 대비 사업성이 충분히 나온다는 판단이 내려졌습니다.
대지면적이 63평 제3종일반주거지역에 위치한 사업부지로 이번 프로젝트의 핵심 키워드는 투자예산 8억원의 자기자본 투입으로 안정적인 운용수익을 창출하는 것에 주된 목표를 뒀습니다.
따라서 사업부지 매입금액 22억원 중 80%에 해당하는 금액 17억6,000만원은 금융권의 대출을 활용했고, 취득세 약 1억120만원, 법무사 비용 약 200만원, 부동산 중개수수료 1,320만원(수수료율 0.6%) 합계 약 5억5,640만원과 신축 공사비용 10억원 중 80%에 해당하는 8억원은 시설자금대출, 나머지 2억원에 해당하는 금액만 자기자본으로 투입됐습니다.
건축공사를 진행하기에 앞서 필수적으로 건축설계가 선행되어야 하는데 이때 기본설계단계에서 각 층별 공간의 활용성과 구조 등을 고려해 약 2차례 정도 설계변경을 했습니다.
구체적으로 내부(계단실 벽체마감, 바닥마감), 외부(외장마감, 지붕징크판넬), 13인승 장애인 겸용 엘리베이터 공사, 지상 5층 및 루프톱 인테리어공사 등까지 추가해, ‘실시설계’단계에서 수정 및 보완을 반영했습니다.
이번 프로젝트의 경우, 토지가 갖고 있는 절대면적이 약 61평으로 작은 편이기 때문에 외장재의 컨셉은 무게감이 있는 연출로, 건물의 볼률감이 크게 보일 수 있도록 하기위해 개미굴이라 불리는 현무암 석재로 시공했고, 사무실 임차업종을 고려해 가시성 확보에 용이한 ‘커튼월 유리’의 외장재를 겸하여 시공했습니다.
아무리 심혈을 기울여 신축 건물을 짓는다 하더라도 장기간 임차인이 들어오지 않는다면 결국 투자자의 입장에서는 대출의 노예로 끌려 다닐 수밖에 없게 됩니다. 급기야 나중에는 조급해진 마음에 가망 임차인들이 제시하는 무리한 요구사항까지 수용할 수밖에 없는 상황에 이르기 때문에 준공 이후 임대차구성에 있어서도 치밀하면서도 앞서 미리 준비하는 전략이 필요합니다.
따라서, 저희 PM TF Team에서는 준공일 이전부터 최적화된 임대차 구성 전략기획과 사전 마케팅을 대대적으로 진행했습니다. 의뢰인의 입장에서 관리하기 편한 업종이면서도 안정적인 운용수익이 발생될 수 있도록 전 층 사무실 업종으로 세팅하였고, 임대료 역시 1,300만원의 운용수익을 확보해 매달 대출이자를 갚고도 약 500만원 이상의 순수입이 나올 수 있도록 진행했습니다.
종합해보면, 이번 의뢰인의 경우 약 8억원의 예산범위 내에서 서울 도심지역에서 즉시 개발가능한 사업지를 선정해 ‘신축 및 임대차 구성’이라는 밸류업 과정을 통해 자기자본 투입 대비 수익률 19.5%, 단순 수익률 4.87%(공사비 포함)라는 결과를 얻었습니다.
안정적인 임차업종으로 구성한 신축 꼬마빌딩은 건물주가 손 댈 것 없이 관리하기 편해 40대 샐러리맨의 재테크 수단으로 적합한 밸류업 투자 사례였습니다.
단, ‘신축 꼬마빌딩’이라고 하여 철저한 사업성 분석을 하지 않으면 장기간 공실이 발생할 경우 ‘대출의 노예’가 될 수도 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.
배준형 수석전문위원 landvalueup@hankyung.com
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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